収益不動産の管理・売買・コンサルティング 株式会社アセットワークス

いざという時に備えておくべきこと

先日、東北地方で大きな地震が発生しました。
みなさんの物件は大丈夫でしたでしょうか。
 
私たち管理会社は、大きな地震が起こると
真っ先の頭によぎるのは、エレベーターのことです。
 
今回の大きな地震で、当社が関わっている物件の
約３割にあたる物件のエレベーターが停止してしまい
ました。どの物件も大事に至らず、本当に良かったですが。
 
比較的新しいタイプのエレベーターであれば
遠隔操作が可能のようなので、すぐに復旧は
できるようなのですが、よくある賃貸マンションや
小規模のテナントビルなどの場合、復旧するためには
エレベーターのメンテナンス会社に来ていただけないと
復旧ができないものもあります。
 
しかし、今回のような深夜に地震が発生してしまうと
メンテナンス会社のコールセンターに連絡しても
なかなかつながりません。

それもそのはず、みんなが我先に、
という想いで一斉にかけているので仕方ありませんよね。
 
では、そんな時はどうすればいいのでしょうか。
 
すべてのメンテナンス会社でありませんが
万が一の際に備えて、ＱＲコードを読み取って
停止したエレベーターの復旧依頼ができる
画期的なシステムを導入している会社が
あります。
 
それを利用することで、文字通りボタン一つで
メンテナンス会社へ復旧依頼ができる為、
なかなかつながらないコールセンターに
連絡して、ヤキモキする必要はありません。
 
当社の場合、災害時すべての物件のエレベーター
に関わる緊急対応方法を用意しています。
 
エレベーターの仕様は物件によって違いますので
同じメンテナンス会社であっても、対応方法が
同じとは限りません。
 
事前に、各メンテナンス会社と確認を取り合い、
万が一の際に備えるのはとても重要です。
 
特に、エレベーターは人命にかかわることですので。
 
みなさんの物件は、いざという時の準備はしていますか。
 
「備えあれば患いなし」
 
追伸
今回の地震は深夜であったため、ほとんどの方が
エレベーターが止まったもとさえ気づいていない
方が多かったようです。
 
各メンテナンス会社の方々に頑張っていただいた
おかげで、朝方にはほとんど解消できていました。
 
みなさん、本当にありがとうございました。
心より感謝いたします。
 
私たちは、物件の特性に応じた
「オーダーメイド型賃貸管理」をお勧めしています。

緊急対応もお任せください
 
お問合せはこちら
℡03-6661-3634
✉info@assetworks.jp

ご相談無料です
お気軽にどうぞ！
 

繁忙期に気をつけたいこと。それは…

例年、この時期は入退去が活発となる時期ですが
この時期に、特に気を付けるべきことは、
粗大ごみなんです。
 
ご経験あるかたもいらっしゃると思いますが
退去でお引越しされる際、大量の粗大ごみが
出てしまいます。
 
自治体にもよりますが、そもそも粗大ごみは、
事前に手続きが必要なため、手続きを怠って
しまい、そのまま長期間放置されてしまうこと
もあります。
 
放置とまではいかなくても、
自治体に回収の依頼をしても、一ヵ月待ち
なんてことも多々あります。
 
退去される方は、一カ月も前に予約することは
ほとんどないため、実際には粗大ごみの回収日
前に引っ越されてしまっています。
 
当然、共用部に粗大ごみが放置された状態に
となります。
 
そこで、とても困ってしまうのが、
新たな入居希望者が物件を見に来た際、
共用部が汚いというマイナスイメージに
つながってしまうということです。
 
更に実際にあった例ですが
もともと粗大ごみ券（シール）が張って
ありましたが長期間、雨ざらし状態であったため、
粗大ごみ券がはがれてしまい、回収されなかった
ということもありました。

そうなってしまうと、手続きのやり直しと費用負担
という二次的な被害につながります。
 
そうならないためにも、
退去される方への適正なオペ―レーションが必要に
なります。
 
当社の場合、退去のご連絡をいただくと
段階的に、計４回アナウンスを行います。
 
一回目、退去通知書類の送付時
二回目、退去立ち合い日時の確定時
三回目、退去立ち合い前日のご連絡時
四回目、退去立ち合い時
 
色々と試行錯誤した結果、
合計４回の確認をすることで、
ほとんど、放置されることはなくなりました。
 
退去される方のことを考えると、
少ししつこいと思われたりするかもしれませんが
粗大ごみだけのご案内ではなく、
各種手続き（公共料金や自治体への住所変更など）
のご案内にも役立てて頂いています。
 
そして、建物を管理させて頂いている者として
「ご使用いただきありがとうございました。」
と、直接感謝をお伝えすることで、お互いに
いい印象のまま、次につながっていくと思います。
 
入退去が重なる時期だからこそ、
退去される方を送り出す立場として、
そして、新たに入居される方を向かい入れる立場
として、その責任も全うしたいですね。
 
 
追伸
繁忙期、真っただ中。
と言いたいところですが、
今年は例年とは違った繁忙期を迎えつつあるようです。
 
退去される件数は減っていますが、
募集する件数も減っていて、空室の問合せ自体が
減っています。
 
その分、契約更新が増えていますので
現場の忙しさは変わりありませんが。
 
私たちは、物件の特性に応じた
「オーダーメイド型賃貸管理」をお勧めしております。
 
繁忙期対策もお任せください。
 
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見落としていませんか？空室募集で大切なこと。

空室募集で大切なこと何だかお分かりですか？
 
それは現地です。
 
そんなのは当たり前だと思われるかもしれませんが
これからお伝えすることは、結構盲点になっている
と思います。
 
募集の際、反響を取るために、室内ディスプレイや
モデルルーム化して写真映えをねらったり、今では
当たり前になりました。
 
これはこれで、やらないよりはやった方がいいですが
もっとお手軽に周知できる方法があります。
 
それは、現地で空室募集しているということを
アピールすることです。
 
多くの物件は、募集のポータルサイトには掲載
しているものの現地へ行っても募集しているか
どうか、それが分からない物件がほとんどなんです。
 
これってもったいないと思いませんか？
 
大半の方が、お部屋探しにポータルサイトを
活用されていますが、中には
 
・サイトで物件が溢れかえっていて見つけるのが大変
・そもそもサイトがみることができない
・急いで探している
・限られた狭いエリアで探している
・日本語は話せるが、読むことができない
 
などの理由で、ポータルサイトを活用しない方も
一定数いらっしゃいます。
このような方はどうやって探されているかというと
現地を回って、募集している物件を探しているのです。
 
当社の場合、空室募集の際には、必ず現地で目立つように
看板やのぼりをたてて、募集広告をお持ち帰りいただける
ようにしています。
 
その結果、現地で広告をみてお問合せいただけることが
多くあります。中には冷やかしのような方も
いらっしゃいますがポータルサイトの反響に比べ、
ご検討頂ける角度はとても高い方が多いです。
 
そのような方々のニーズは、
 
・親に近くに住んでもらいたい
・自宅の建て替えの間、間借りしたい
・仕事部屋として借りたい
・学区域内で住み替えたい
・友人の近くに住みたい
・マンション内で、住み替えたい
 
など、かなりピンポイントのお問合せです.

このような隠れたニーズを取りこぼさないためにも
空室があることをアピールしないのはもったいない
ですよね。
 
しかも、看板やのぼり、広告を数枚用意しても
数千円で済んでしまいますよ。
 
これからの時代は、デジタルな空間とリアルな現地を
積極的に活用して、多様化するニーズに総力戦で
挑んでいきたいですね。
 
追伸
現地での看板やのぼり、広告は住居でも
もちろん効果がありますが、テナントビルや
事務所ビルでは、さらにその効力が発揮できます。
 
もし、反響が少なく、なかなか決まらないお部屋が
ありましたら、是非試してみてください。
 
私たちは、物件の特性に応じた
「オーダーメイド型賃貸管理」をお勧めしております。
 
空室募集もお任せください。
 
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知らないと損する家財保険活用術
 

みなさんは、入居されている方が
ご加入されている家財保険（少額短期保険）
の内容はご存じでしょうか？
 
おそらく、詳しくお聞きになっていない
場合が多いのではないでしょうか。
 
家財保険はどれも同じようにお考えかも
しれませんが、保険会社によって補償内容は
様々です。
 
住居系はともかく、事務所、店舗などのテナント場合
補償内容は変わってきますので、特に注意が必要です。
 
最近、事業用の事務所や店舗を取り扱える
少額短期保険が減ってきていたり、
補償内容が不十分だったりする場合が出てきています。
 
よくある事例では、
網入りガラスの熱割れです。
住居の場合は補償対象であるものが多いですが
事業用となると補償対象外になる保険も多く
あります。
 
いざガラス交換しなければならなくなった場合
特殊なものになると、数十万円の費用がかかる
ことがあります。
 
入居者の家財保険が適用できない場合、
オーナー自ら加入している火災保険、
もしくは実費を負担しなくてはなりません。
 
家財保険は加入してもらえば大丈夫と安心
してしまうのではなく、管理会社と相談し
戦略的に活用することをお勧めいたします。
 
少し前から、家財保険でも２４時間駆けつけ
サービス付きのものも出てきました。
今後ますます、活用の幅が広がっていきそうですね。
 
是非、
この機会に補償内容を確認してみてください！！
 
PS
先月、新たに管理が始まった物件の家財保険の
加入状況を調べたところ、なんと加入率が約50％
でした。更新契約の際に何らかの理由で手続きが
漏れてしまったようです。
 
家財保険は、入居者さんやオーナーにとって、
安心安全を提供するものです。
 
お忘れないように！！！
 
私たちは、物件の特性に応じた
「オーダーメイド型賃貸管理」
をお勧めしております。
 
入居者様とオーナー様の満足を同時に実現できる
家財保険をご提案いたします。
 
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お気軽にどうぞ！
 

知っておくべき24時間駆けつけサービス導入の効果!!

24時間駆けつけサービスってご存じでしょうか？
 
一般的には、入居者様へのオプション契約としての
サービスのひとつです。
 
24時間365日体制で、水回り・電気設備などのトラブル
に対応してくれる会員サービス向けになります。
 
水回りや電気設備のトラブルはある日突然襲ってきます。
そんな時、時間に関わらず、電話一本で解決にむけて対応
していただける、とっても便利なサービスです。
 
このサービスは、あくまでも入居者様向けのサービス
ですが、不動産オーナーにとってもメリットがあります。
 
24時間駆けつけサービスは、各社多種多様なサービスを
展開していますが、ほとんどの場合、駆けつけによる
出張費と60分までの作業費が無料になります。
 
そのトラブルが、部品交換などが必要な場合には、
オーナーの金銭的負担は部品代のみになります。
 
通常、夜中に水回りなどのトラブルで業者を手配すると
出張料と作業費で数万円請求されてしまうこと、
よくお聞きします。
 
困っているので、仕方ないのですが、
金額を見てヤキモキしたことありませんか？
 
24時間駆けつけサービスを導入することで
万が一、夜中や大型連休中にトラブルが起こった
場合でも、業者が手配できないという事態を
防ぐこともできます。
 
いつ何が起こるかわからない世の中だからこそ、
こういったサービスを強化していきませんか？
 
 
追伸
コロナ禍の中、テレワークの推進により
おうち時間が増えているせいでしょうか。
今までになかったような問い合わせが
増えているそうです。
 
24時間駆けつけサービスは
水回りや電気設備のトラブルだけでなく
生活に関わる悩みなどのサポートも対応して
くれますので安心ですね。
 
外国語や手話による対応もしていただける
ものも出てきました。
 
私たちは、物件の特性に応じた
「オーダーメイド型賃貸管理」
をお勧めしております。
 
入居者様とオーナー様の満足を同時に実現できる
24時間駆けつけサービスをご提案いたします。
 
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空室募集の落とし穴ってご存じですか？？
 

空室募集をしていると、時々なぜ条件が
よくないお部屋なのに、すぐに申し込みが入った
のだろう、と感じる時があります。
 
しかし、現場では家賃保証会社の審査が通っていると
そのまま入居させてしまうことが多く見受けられます。
 
実は、それが落とし穴になるんです。
 
家賃保証会社は、ある一定額の金銭的な保証は
してくれますが、入居者が契約内容を遵守するという
保証まではしてくれません。
 
万が一、契約内容に違反した場合には、
保証の対象外となってしまうこともあります。
 
例えば、無断転貸。
気づけば、特殊詐欺のアジトになっていたり、
外国籍のルームシェアになっていたりと。
契約者には一切連絡がつかなくなることも
あります。
 
そんな時は、契約違反を理由に解約することは
できますが、明渡しは順を追って進めて
いかないと、後々トラブルになりかねません。
 
結果的に、次に貸し出せるまでの期間、
家賃が途切れてしまうことになってしまいます。
 
では、どうすればこのような事態を
防げるのでしょうか。
 
その対策は、入居審査にあります。
 
当たり前のことですが
「なぜ、この物件にお申込みをされたのか」
がとても重要になります。
 
学校？勤務先？実家？
など、物件と関連性がない場合には
特に注意が必要です。
 
コロナ禍で、なかなか対面での審査
というものが難しくなってきましたが
その点は、電話などで直接確認する
のを怠ってしまわぬようにしたところ
です。
 
当社の場合、過去の傾向から
3部屋以上のファミリータイプのお部屋で
おひとり様でお申込みが入った場合は
審査項目を多くし、その対策をしっかりと
行っています。
 
空室の入居を優先することも大切ですが、
一定の入居基準を設けることで、資産を守り、
他の入居者様を守りことにつながりますので、
家賃保証会社や管理会社に任せきりにされる
のではなく、オーナー様として冷静に判断
頂くことも重要だと思います。
 
 
追伸
繁忙期のせいか、
審査を通すための在籍確認会社さんより
セールスのFAXが多く届くようになりました。
 
トラブルに巻き込まれないように
オーナー様と管理会社で知恵を絞り
独自の入居審査をお創りすることを
強くお勧めしています。
 
当社では、「オーダーメイド型」の管理を
推奨しています。入居審査に疑問をお持ちの方
いつでもお問合せください。
 
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脱、高額広告料（AD）頼りの募集戦略
 

広告料とは、空室を決めて頂いた際に
仲介業者さんへお支払いするものですが
みなさんは、広告料どのくらいお出しして
いますか？
 
はじめにお断りしておきますが、
広告料は、空室募集にとても有効な
ツールです。
 
閑散期であったり、すぐに決めたい時など
即効性を期待する場合は、その効果が高いです。
しかも、成功報酬ですので、リノベーションなど
のような先行投資は必要ありません。
 
では、なぜ今、
高額広告料から脱しなければならないのか。
 
それは、この新型コロナウイルス感染症の流行
とのかかわりがあります。
 
不動産会社に関わらず、どの会社も非対面による接客
などを通し急速にデジタル化が進んでいます。
そのため、お部屋探しの方法も従来のように、
不動産屋さんに行ってお部屋を紹介していただく
というスタイルは減ってきています。
 
お部屋を探される人は、
ポータルサイトやSNSを活用し、
ある程度、物件を絞り込み、
内見へとつながっていきます。

ここで注意しなくてはならないのが
どれだけ高額の広告料を提示しても、
入居を検討する人には、
何のメリットもないということです。
 
一般の方は、広告料なるものがあるか
どうかすら知りません。
 
ですから、これからのお部屋探しでは
高額の広告料＝差別化
にはつながらないのです。
 
高額の広告料を提示しているから大丈夫
というお考えはとても危険です。
 
気づけば、
「1ヵ月間問合せがなかった」
ということはよくある話です。
 
最近でも、広告料2ヶ月、3ヵ月という物件
が目につきます。もし、それだけの予算が取れる
のであれば、入居して頂ける方に還元していく
ことをアピールした方が、より多くの問合せ
を獲得できると思いませんか？
 

追伸
昨年末、当社で広告料1ヶ月の提示をして募集した
物件がありますが、仲介業者さんから
「広告料をフリーレントへ切替えできませんか？」
という問い合わせを多くいただきました。
 
お客様のニーズを先取りできる仲介業者さんは
さすがですね。
 
現場で活躍されている方のご提案は鉄板です。
 
「これからの募集戦略は現場にあり」
 
高額広告料見直しませんか？
 
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ご相談無料です
お気軽にどうぞ！
 
 

オーナータイプ別おすすめ管理手法

不動産オーナーのタイプによって管理手法は
違ってくる！？
 
時々、管理会社の担当者とのやり取りで
「ちょっとその提案、違うんだよな～」
という経験はございませんか？
 
なぜ、そのように思われてしまうかというと
それは、オーナーのタイプに応じた提案では
ないからです。
 
物件にも様々なタイプがあるように
収益不動産を所有しているオーナーにも
様々なタイプがあります。
 
たとえば、専業オーナーといっても
先祖代々受け継いできたオーナーもいらっしゃれば
徐々に規模を拡大し、リタイアを機に専業となった
オーナーもいらっしゃいます。
 
また、ビジネスマンオーナーといっても、
経営者だったり、自営業だったり、会社員
だったりなど、細かくみていくと、数限りない
タイプに分かれていきます。
 
一概に、ひとくくりでは区別できないのが
不動産オーナーのタイプです。
 
では、不動産オーナーのタイプによって
何が違ってくるのでしょうか？
 
それば
大切にしているものが違います。
 
「資産性を大切にしたい」
「キャッシュフローを大切にしたい」
「入居者満足を大切にしたい」
「安心した老後を迎えたい」
「資産を残したい」　などなど
 
現在置かれている状況や立場によって
それぞれです。

それもそのはず、
様々な目的を持って不動産経営をされているので
違いがあって当然です。
 
更に、オーナーのタイプだけでなく
物件の種類や規模、設備など、
多種多様化している現在、一つの均一化した
管理契約（オペレーション）ではカバーすることは
困難ではないでしょうか。
 
しかしながら、管理委託契約の多くの場合が、
全てを網羅するようなひな形で、同じオペレーション
を行っています。
 
冒頭の「ちょっとその提案、違うんだよな～」
というのも無理もないと思います。
 
私たち、アセットワークスでは、
オーナー様、そして物件に合わせた
「オーダーメイド型の賃貸管理」を
推奨しています。
 
もし、「ちょっとその提案、違うんだよな～」
と瞬間がありましたら、何かのお力になれると
思います。

是非一度お問合せください。
 
 
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ご相談無料です
 
 
追伸
最近、自主管理にかかわるお問合せが急増
しています。副業解禁、テレワークによる時間の
ゆとりにより、自主管理への切り替えをお考え
されている方が増えたのでしょうか。
 
自主管理と副業はとても相性がいいと思います。
自主管理の仕組み作り大歓迎です！
ご興味ある方、サポートさせていただきます。
 

知って得する！？転貸借方式活用術

転貸借方式ってご存じですか⁇

ここでお伝えする転貸借方式とは、
ご想像されるようなサブリースシステム
とは別ものです。

「転貸借方式」とは管理方式の1つであり、
サブリースシステムとの大きな違いは、
空室があった場合の家賃保証はございません。

もう少しわかりやすくお伝えすると
一般的な管理委託方式とサブリースシステムとの
間に位置するのが転貸借方式です。

キャッシュフローや管理運営面からみても
メリットの大きい管理方式です。

もっと詳しく

キャッシュフローを改善したい方
効率的な管理体制を築きたい方

転貸借方式への切り替えは、
書面の取り交わしにより仕組みを変える方法で
費用も掛からずとってもシンプルです。

是非、この機会にご検討されては
いかがでしょうか。

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稼げる物件はここが違う!?
 

みなさんは稼げる物件の共通点は
何だかお判りでしょうか？
 
それは、清掃にあります。

と聞いたら、驚かれますでしょうか？
 
稼げる物件の定義にも色々な考え方が
ありますが、私たちの経験則では
退去が少なく、満室が続いている物件

すなわち、
稼げる物件＝入居率の高い物件です。
 
「そんなの当たり前」、
と思うかもしれませんが
1年、2年というスパンで見るのではなく
5年、10年という長期で見た場合、
入居率に大きな変動が生じてくるのは
ご存じでしょうか。
 
新築や築浅の物件はそれだけで差別化
につながりますので、入居率が高くて
当たり前。
 
しかし、10年、15年経つとどうでしょうか。
入居率も家賃も下がっていくのはよくお分かりだと
思います。
 
巷では、入居率や家賃を維持するために
リノベーションをしたり、
新しい設備を入れたり、
と多額の費用をかけることが一般的になりました。
 
でも、それだけで本当にいいのでしょうか？
 
ご存じの通り、不動産経営は
借入金の返済、
税金の支払い、
修繕費の支払い、
などをまともに支払うと、一棟当たりの
キャッシュフローはそれほど多くは残りません。
 
それでは稼げる物件とは言い難くなっていまいます。
 
では、どうせれば稼げる物件に…。
 
それには、ゴミ捨て場に秘密があります。
 
長期的に見て、入居率の高い物件の
多くは、共用部、特にゴミ捨て場の
清掃が行き届いているのです。
 
ゴミ捨て場だけで…
と思うかもしれませんが、
入居者さんのお気持ちになったら
いかがでしょうか。
 
賃貸住宅の場合、
共用部の清掃が週一回程度の物件は
ゴミ捨て場まで清掃の手が回りませんので
後回しにされがちです。
 
また、試しに管理会社の物件担当者に
ゴミの回収日をヒアリングしてみて
ください。
 
ほとんどの担当者は、募集活動には
熱心ですが、ゴミ捨て場にまで
意識がいかないため、即答することは
できない思います。
 
もし、即答できる担当者だとしたら、
既にゴミ捨て場はきれいに保たれて
いるはずで、

きっともう十分に稼げる物件も
なっていることでしょう。
 
みなさんの物件はいかがでしょうか？
 
退去が増え始めたら、ゴミ捨て場を
見てみてください。そこには、稼げる物件の
ヒントが隠されていますよ。
 
リノベーションや設備の更新などの多額の投資
をする前に、一度立ち止まって検討いただけること
おすすめします！
 
追伸　
最近の事例では、ゴミ捨て場をきれいに
したことで不法投棄が減った物件が
ありました。
 
強制ではなく、人の心理を考えることで、
改善できると嬉しいものです。
 
当社では、
物件ごとのオーダーメイド型の不動産管理
を展開しています。
 
稼げる物件に仕上げたい方、
是非、ご相談ください。
 
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ご相談無料です
 

賃貸管理によくある典型的な間違えとは？

入居者さんとは極力関わりをもたない方がいい？
賃貸管理の現場では、こんな風潮があります。
 
オーナーや管理会社からすると、
入居者さんは大切なお客様のはずですが
なぜ、このような風潮が生まれてしまった
のでしょうか。
 
管理の現場でよく耳にするのは
・クレームやリクエストが増える
・家賃や契約条件の交渉をされる
・時間がとられてしまう
などの理由が多く、
入居者さんとのかかわりは、ネガティブ
な印象につながっています。
 
ですから、入居者さんとのかかわりを
敬遠しがちになるのです。
 
ですが、それが大きな間違えなんです。
 
不動産経営は、入居者さんがいて
初めて成り立つものです。
 
入居されている方が、より快適に長くお使い
頂けるかで、のちキャッシュフローが大きく
変わってきてしまいます。
 
快適度の大きさ＝キャッシュフローの多さ
が成り立つのです。
 
ならば、業界の風潮を打破して
入居者さんの声に耳を傾けませんか？
 
それができるのも「オーダーメイド型賃貸管理」
のメリットです。
 
物件が、店舗や事務所などの事業系か
共同住宅や一戸建てなどの住居系かに
よっても、入居者満足は変わってきます。
 
オーダーメイド型ならではの長期入居を
実現する入居者満足をご提案させていただきます。
 
ご相談、お見積りに費用は一切かかりません。
 
今すぐ、お問合せください！！

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追伸
 
皆さんが経営されている物件の
平均入居期間はおわかりですか？
 
もし、
単身向けで3年以内、
家族向けで5年以内の
場合には、ぜひご相談して見てください。
 
きっと、ご納得の改善策がご提案ができると思います。